Transformer un chauffage collectif en chauffage individuel : ce qu’il faut savoir

L’article 26 ne sert que dans un cas précis : la Cour de cassation l’a admis pour un chauffage collectif de plus de 50 ans, vétuste et inefficace.

Le dossier doit décrire l’état du système, les limites d’une réparation et les effets de la solution individuelle. Ne votez pas sans ces éléments. Pour comparer les coûts, voyez le coût moyen du chauffage électrique au m2.

Pourquoi la majorité change selon le projet

Ce qui fixe la majorité, c’est le projet voté, pas le lieu ni le syndic, et beaucoup se trompent là-dessus. Deux immeubles identiques peuvent relever de règles différentes.

Poser des appareils de mesure relève de l’article 25. Supprimer le chauffage collectif relève de l’article 26 seulement si les parties privatives gardent le même usage. Commencez par écrire le projet exact, car c’est lui qui décide.

Si votre immeuble chauffe encore au fioul, voici la majorité de chaque projet :

• Compteurs ou répartiteurs : article 25, majorité des voix de tous les copropriétaires.
• Suppression sans changement de l’usage des parties privatives : article 26, majorité des membres représentant deux tiers des voix.
• Suppression qui change l’usage des parties privatives : unanimité.
• Contestation : deux mois après la notification du procès-verbal.

Combien coûte la transformation, et qu’est-ce qui est réellement chiffré

Individualiser un chauffage qui reste collectif

Beaucoup croient qu’installer des compteurs ou des répartiteurs suffit à passer en individuel. C’est faux : la chaudière reste commune et le chauffage reste collectif. Les appareils mesurent la consommation de chaque logement.

Les appareils de mesure sont une dépense commune, payée par la copropriété. Les robinets thermostatiques, eux, sont à la charge de chaque propriétaire. Le circulateur, la pompe qui fait tourner l’eau, reste commun : voyez combien il consomme vraiment.

Selon ce que vous posez, le prix change beaucoup : voici les ordres de grandeur pour un logement type.

Critère	Répartiteurs sur cinq radiateurs (T3)	Compteur dans un emplacement existant	Compteur avec création d’emplacement
Coût de la pose	600 à 700 €	environ 250 €	environ 350 €
Contrat de location, entretien et relevé	environ 5 € par mois	environ 2 € par mois	environ 2 € par mois
Durée minimale du contrat	au moins dix ans	au moins dix ans	au moins dix ans

Passer réellement au chauffage individuel

Passer au chauffage individuel va plus loin que poser des compteurs. La conversion complète supprime le service de chauffage central et demande une solution de chauffage dans chaque logement.

Elle peut aussi toucher aux parties communes, donc le prix n’a rien d’un tarif national. Seul un devis par poste, après étude, permet de le connaître. Ne votez aucune somme sans ces devis en main.

Comment monter le dossier avant le vote

Avant le vote, l’étude technique et financière est la pièce maîtresse. Elle décrit l’installation actuelle, son état, les solutions de remplacement et les travaux à prévoir.

Elle chiffre les devis et les coûts de fonctionnement. Ces chiffres servent à choisir la majorité et à prouver que l’installation est usée. Sans étude solide, la décision se conteste facilement. Ne lancez pas le vote sans elle.

Pour individualiser les frais, l’ordre du jour doit inscrire ces points, et le comparatif des marques de chaudière gaz peut aider si vous hésitez sur le matériel :

• La pose des appareils de mesure, soumise au vote.
• Le choix du prestataire, à partir des devis joints à la convocation.
• La résolution sur la suppression du chauffage collectif, avec les travaux et la solution de remplacement.

Dans quels immeubles l’individualisation est-elle obligatoire ?

Le seuil de consommation et les exceptions

Tout dépend de la consommation. Si votre immeuble à chauffage commun dépasse 80 kWh par mètre carré de surface habitable et par an, l’individualisation est en principe obligatoire.

Deux cas y échappent : les logements-foyers et les immeubles sous ce seuil. Ne supposez pas que le vôtre est exclu, c’est une erreur fréquente : vérifiez le chiffre avant de le supposer.

Certains systèmes sont dispensés : dalle sans mesure possible, monotubes en série, vapeur, convecteurs à eau chaude. Un coût jugé excessif peut aussi suffire.

Le syndic doit rédiger une note prouvant l’impossibilité ou le coût excessif, avec la méthode de remplacement.

Si rien ne peut être posé, il prend la consommation moyenne sur trois ans, hors eau chaude, rapportée à la surface de chaque lot.

Compteur ou répartiteur

Quand c’est possible, on pose un compteur à l’entrée du logement. Il mesure la chaleur qui arrive chez vous.

Sinon, un répartiteur se fixe sur chaque radiateur. Il calcule la chaleur d’après l’écart de température entre le radiateur et la pièce. Beaucoup confondent les deux, à tort.

Relevés et régulation

Le syndic vous envoie chaque mois une évaluation de votre consommation, et une note détaillée chaque année. Les appareils posés depuis le 25 octobre 2020 doivent pouvoir être relevés à distance, et tous devront l’être au 1er janvier 2027.

Avant la pose des appareils, chaque propriétaire doit installer des robinets thermostatiques sur ses radiateurs, quand c’est possible. Vérifiez les vôtres dès maintenant.

Ce qui arrive si l’immeuble n’est pas équipé

Le syndicat des copropriétaires doit pouvoir justifier l’installation des appareils, ou expliquer pourquoi il ne peut pas les poser.

Si l’autorité administrative le demande, le syndic a un mois pour transmettre les justificatifs. Un mois passe vite : vérifiez tout de suite qui s’en charge dans l’immeuble.

Si rien n’est fait, l’autorité administrative peut mettre le syndicat en demeure, avec un délai pour agir.

Sans réponse dans le mois, ou si la mise en demeure n’est pas suivie, l’amende peut atteindre 1 500 € par logement et par an, jusqu’à la mise en conformité.

La facture grimpe vite dans un immeuble de plusieurs logements. N’attendez pas la lettre pour voter le projet.

Les erreurs qui coûtent cher

Une erreur sur la majorité peut ouvrir la porte à une contestation en justice. Le délai est de deux mois après la notification du procès-verbal, c’est-à-dire l’envoi officiel du compte rendu du vote.

Passé ce délai, le vote tient. Avant la réunion, refaites le calcul de la majorité et vérifiez le dossier. Mieux vaut reporter le vote qu’en subir une contestation.

Trois erreurs coûtent cher :

• Croire que l’individualisation vous dispense de payer le chauffage commun. L’entretien et les réparations restent dus, même après la mesure de votre consommation.
• Mélanger le combustible et les frais de conduite, qui suivent des règles différentes.
• Traiter la suppression du chauffage commun comme un simple remplacement pour un seul lot. La capacité à chauffer toute la copropriété doit être examinée.

Retenez l’essentiel : seul, vous ne pouvez pas quitter le chauffage collectif. C’est la copropriété qui décide, à la majorité fixée par le projet voté.

Votre prochain pas : écrivez le projet précis, puis réunissez l’étude et les devis avant de convoquer le vote. C’est le conseil le plus utile de tout l’article.